在经过2005年的预热之后，作为此轮房地产业调控的焦点城市之一的深圳，在2006年遭到了更为严厉的调控政策。从国家宏观到地方细则，均欲从土地、税收、产品、银行借贷等多方面入手，稳定“全国涨价第一城”的深圳房价。但以市场反映情况来看，除了政策消化期6-8月间有所收敛外，2006年的深圳房地产市场仍然持续着它的快速上升态势，并极有可能延续到2007年甚至更久。
除了商品房价格持续上涨这个明显特征之外，供求缺口加大、新房成交量不敌二手也是值得思考的问题。究其原因，除了需求旺盛之外，因可供开发土地的减少、大量可开发土地闲置而导致的有效供应减少是最主要的原因；除此之外，大量存在着的投资散客对市场的影响也不容忽视，这点在小户型市场上表现的尤为明显。
06年市场总结
一、小户型市场受总体市场影响
德思勤数据库监测结果表明，2006年深圳商品房批准预售面积不足700万平方米，是2002年以来的5年最低；成交面积接近780万平方米，市场缺口高达80多万平方米。其中90平方米以下的小户型供应量不足240万平方米，成交面积为242万平方米。从全市商品房成交的户均面积上看，2006年比2005年有了10%左右的提升。达到102平方米。究其原因，一方面是宝安、龙岗两地以供应大户型为主，一方面是买家对大户型趋之若鹜。显然，在“70·90“政策的影响下，开发商和买家都在争赶大户型的末班车，这也反映了这轮调控政策的尴尬。
根据深圳市国土局公布的数据，2006年深圳商品房均价为9956元，涨幅高达28%。在旺盛的需求下，供应少是2006年深圳商品房价格全面上涨的直接原因，同时也是成交量为5年最低的主要原因。受整体市场利好的影响，无论是在关内还是关外，入市的纯小户型项目、社区中搭配的小户型房型均有良好的销售业绩。同时伴随着区域价格的上升而水涨船高，部分项目均价甚至超越区域均价；这在具有良好配套和环境的宜居项目上表现的尤为突出；居住型小户型项目受到热烈追捧也表明了纯小户型项目不单单是投资过渡的代名词。在房价逐渐高企的深圳，宜居小户型对于部分深圳人而言，不仅仅是一个临时栖身之所，还有可能是长期住所。
二、小户型区域市场两级分化
从各区域的情况来看，市场呈现两级分化的态势：总成交量上关内三区基本持平，关外两区大致相当(图1)。由于有较多烂尾楼的成功改造，新盘较少的罗湖区依然有不少小户型项目入市，小户型成交量也达到30万平方米。有良好居住环境的福田和罗湖虽然价格高出全市平均水平，但由于需求依然旺盛，在入市小户型项目减少的情况下市场仍然看好，总体成交量占据这关内70%的市场。置业住宅逐渐升温的龙岗则后来居上，成交量仅略低于推盘、成交为全市之首的宝安；两区成交合计达全市的52%，5年来首次超越关内。这也表明，小户型项目开发与深圳房地产开发从东到西、从特区内到特区外的趋势是同步的。